Vale a pena financiar um imóvel com a Selic a 4,25%?

Taxa básica de juros mais alta deve encarecer o valor do crédito imobiliário e tornar as parcelas mais salgadas, além de reduzir o poder de compra

Após um ciclo de cortes que levou os juros do crédito imobiliário às mínimas históricas, a taxa básica de juros, Selic, subiu pela terceira vez em 2021, indo de 2% a 4,25% ao ano. Até o momento, a média dos juros de financiamento de imóveis continua abaixo de 7% ao ano entre os cinco maiores bancos, informa o comparador de crédito Melhortaxa.

No entanto, com a Selic seguindo o caminho inverso e partindo para uma temporada de altas que poderá chegar a 6,25% até o fim do ano, os bancos tendem aumentar as taxas. Por consequência, o financiamento se torna mais caro. Para quem quer comprar imóvel a prazo, a janela de oportunidade, como dizem os especialistas, está quase se fechando.

Quando há uma alta nas taxas de financiamento, ainda que pequena, o custo do crédito de longo prazo se torna bem maior, as parcelas mais salgadas e acaba caindo também o poder de compra do consumidor.

Mas, de acordo com o presidente da plataforma de crédito imobiliário Credihome, Bruno Gama, os bancos ainda possuem boas margens para trabalhar com taxas historicamente baixas como vemos agora. Por isso, mesmo que essa seja a terceira alta, ainda há espaço para manter o ambiente competitivo.

“Essa alta da Selic, que agora está em 4,25%, ainda não deve gerar um repasse para as taxas de crédito imobiliário, uma vez que os bancos ainda têm margens (spreads) boas e suficientemente saudáveis. Além disso, a competição nesse mercado está alta entre os principais bancos de varejo, já que o crédito imobiliário é utilizado como ferramenta de fidelização da base de clientes”, afirma.

O spread, que é a diferença entre o valor de captação de recursos para emprestar o dinheiro e o que o banco recebe em juros, ainda é significativo. Como a maior parte dos recursos do crédito imobiliário vem da poupança, o custo de captação em juros equivale a mais ou menos 2,98% ao ano, contra cerca de 7% ao ano recebido em juros do crédito imobiliário, sem falar nas tarifas cobradas no financiamento.

Mas o fato é que, com uma demanda ainda em alta por financiamento, os bancos podem não aceitar reduzir suas margens por um longo tempo, principalmente se a Selic continuar subindo.

“O patamar que temos visto no crédito imobiliário é do piso histórico do Brasil. No curto e médio prazo, talvez tenha algum ajuste de taxa para cima. Mas, sem dúvida ainda estamos na janela de oportunidade pra adquirir um novo imóvel ou partir para um ‘upgrade’. Ainda que não pegue a menor de todas as taxas ainda será um patamar bom, principalmente quando se vislumbra uma subida de Selic”, afirma a presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Cristiane Portella.

De acordo com Portella, o aumento iminente não será suficiente para desacelerar o bom momento do crédito imobiliário. Somente nos primeiros quatro meses do ano, houve alta de 122% no volume de dinheiro emprestado para compra e construção de imóvel com recursos provenientes da poupança.

De janeiro a abril de 2021, já foram concedidos quase R$ 60 bilhões em crédito, quase a metade dos R$ 124 bilhões financiados em todo o ano de 2020.

“São vários fatores que contribuem para esse crescimento na concessão de crédito, que estimamos que pode chegar a 34% até o fim do ano. Entre eles você tem o déficit habitacional, juros mais baixos e a poupança das famílias que aumentou na pandemia e permite uma entrada ou a compra de um imóvel mais caro”, afirma.

Outro argumento para o “compre assim que possível” é de que o preço dos imóveis segue um tanto quanto abaixo da linha de mercado, se comparado ao pico do “boom imobiliário” visto em 2014. Mesmo que venham aumentando nos últimos meses, em recuperação após anos de desvalorização, essas altas costumam ficar abaixo da inflação.

“Independente deste ajuste e o caminho da Selic para o fim do ano, quem estiver buscando comprar não deve ficar esperando. Se de um lado os juros dos bancos podem subir, de outro, a pressão inflacionária nos custos da construção e a demanda também afetam os preços dos imóveis. Assim, quem estiver procurando deveria acelerar o negócio”, avalia Rafael Sasso, especialista em mercado imobiliário e professor da Finted Tech School.

Sasso sugere ainda que aqueles que já possuem um financiamento imobiliário mais antigo devem correr para tentar negociar as taxas antes que elas comecem a aumentar. E caso não haja sucesso, procurem o direito de portabilidade de crédito, que permite que você leve a dívida para um outro banco que ofereça condições mais vantajosas de pagamento.

Fonte: Valor Investe